酒店开发成本调研报告，一起来看哪些品牌是业主们的最爱

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本期带大家一同来研读HVS近日公布的美国酒店开发成本调研报告。

也许你会好奇，我们为什么要看美国的酒店开发成本？我们认为，美国作为酒店业发展最为成熟的市场之一，以及其较为灵活的市场开发业务吸引着全球各地的资本进入，并且由于活跃的资本动力通常只会趋向于更有收益的市场板块流动，一些专业的敏感度也可有助于我们更好地学习与开发国内酒店项目，让我们在国内市场中寻找到更能帮助不仅仅是业主方与酒店运营方，甚至说是相关项目投资者等多方一同获得双赢或者多赢的局面。

报告数据围绕八个主要的品质等级划分来看：有限服务酒店、中档长住酒店、高档长住酒店、双品牌酒店、精选服务酒店、全方位服务酒店和豪华酒店以及重建项目。除了可以帮助我们了解实际酒店成本预算，还包括不少在建项目或是拟建项目的情况。接下来就随我一起看下去吧！

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趋势：未来3年的供应量增长仍可能处于低位

2020年全球住宿市场在创下历史新低后，终于迎来了2022 年的迅速反弹，也许是通货膨胀以及休闲旅游需求的激增两者共同推动，以至于当年的RevPAR也创下历史新高。

而在酒店项目开放方面，由于前两年经济状况复苏的不确定性，不少新酒店开发处于几乎停滞的状态。据报道：2020-2021年许多酒店暂时关闭，以至于2020 年酒店供应量首次大幅下降。这些酒店随后于2021 年重新开业，导致该年度新增供应量数据大幅上升。而事实上，这些数据中的大部分只是现有酒店的重新开业，只有一小部分属于新建酒店范畴。虽然2022年供应增长恢复正常，但鉴于建筑成本增加和其他发展挑战，预计 2023 年至 2025 年酒店供应增长将降至最低水平。

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影响酒店发展的供需动态

2022 年是酒店入住率和平均每日房价 (ADR) 的又一个复苏和增长时期。根据STR 报告称，2022 年年底全国入住率和平均房价分别为 62.7% 和 148.83 美元。截至 2023 年 6 月的年初至今，这些指标分别为 62.9% 和 154.45 美元。这相当于与 2022 年同期相比，入住率和平均房价分别增长了 2.3% 和 6.2%。2023 年至今，RevPAR比 2022 年增长了 8.7%。

图表 1：美国入住率、平均房价和每间客房收入，来源：STR

大流行以不同的方式影响了不同的市场。与 2019 年相比，代表美国前 25 个城市的首要市场 2020 年的 RevPAR 降幅最大，到年底平均下降了 58%。相比之下，同期所有其他市场的 RevPAR只下降了40%，可能是鉴于城市目的地受疫情影响最为严重，同时由于它们对商务、团体和国际旅行的依赖程度较高的原因。

同样，由于对城市目的地的影响更为明显，2020年首要目的地市场的供应变化为-8.4%，因为一些酒店不得不暂时停止运营。然而，供应最显著的变化发生在大流行之后，这些首要目的地市场的供应量在 2021 年增长了 8.3%，在 2022 年增长了 4.4%。相比之下，所有其他市场的供应量变化在 2021 年和 2022 年分别为 3.7% 和 0.7%。这些数据表明，尽管 2020 年供应出现严重中断，但新增供应继续以高于所有其他市场的速度进入主要目的地市场。这可能是因为大多数 2021 年和 2022 年开业的酒店开发项目都是在 2019/20 年或之前规划的。

根据以上数据，我们可以大胆预估，随着市场需求的变化，更多的开发项目可能会越来越向二线市场或是度假目的地驱动，毕竟他们在疫情的历练中展现出了相对稳定甚至反向增收的突出表现，不仅是消费者，更是投资者愿意为之倾倒的重要原因。

图表 2：历史供应量和拟议的新供应量，资料来源：STR、HVS

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供应量的增长通常落后于市场反应

众所周知，当项目变得可行后，无论是获得融资或是项目开发都需要大量的时间。2009 年经济衰退之后，新增供应量的增长速度大幅放缓。从 2011 年到 2013 年，年均增长率为 0.4%。在经济衰退后的最初几年，酒店收入、净营业收入 (NOI) 和价值均下降至不支持新建。一旦 RevPAR 和 NOI 达到支持可行性的程度，项目就需要数年时间才能获得融资和建设。直至 2014 年到 2019 年，新供应量增长速度比谷底增长了两倍多，达到平均 1.4%，才反映了酒店业新增项目开发的复苏状态。

图表 3：美国酒店供应随时间的变化，资料来源：STR（历史）、HVS（预测）

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项目开发：挑战与机遇仍然共存

疫情前，STR 的最初预测数据，新增供应量年均增长为2.0%。而如今的预测可能会与2009 年后经历的动态类似，预计 2023 年至 2025 年新增供应增长将大幅放缓至 1.0%、1.2% 和 1.4%。这可能与项目所涉及的可行性变化、供应链问题以及债务成本都有所相关。

尽管如此，仍有许多有远见的开发商在危机时期仍保持乐观。酒店开发通常需要三到五年才能取得成果，正如大衰退后几年所证明的那样，新供应通常在经济低迷后缓慢进入市场。经济衰退时期建造的酒店数量有限，当经济复苏和扩张到来时，现有和拟建酒店的竞争就会减少。此外，能够在随后几年开业的项目将受益于每个周期后不可避免地到来的新一波需求。即使预计酒店不会在未来两到三年内开业，经济衰退期通常也是推动项目完成漫长的预开发过程的最佳时机。此外，在调整期间，建筑成本通常会下降，如果开发商有足够的资金在经济放缓期间开始项目，这可能会提高项目的可行性。

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后疫情时代，建筑成本大幅增长

造成这种增长的因素有很多，包括劳工问题、供应链中断和其他相关挑战。最初，可能是由于一些需要强化的安全规程和卫生措施使得隐形成本上升。随后，不定期的封控造成的有限运输能力以及材料价格上涨。最后，则是全面开放后的项目积压导致同一时间内劳动力短缺与材料成本的需求飞升等因素都使得建筑预算不得已必须上涨。

根据特纳建筑成本指数（Turner Cost Index）中涉及的参数就包括上述因素所影响的劳动力价格和生产率、材料价格以及市场竞争状况。该指数也是自1967年以来一直跟踪美国非住宅建筑市场的成本指数，非常具有参考意义。从 2011 年到 2019 年，该指数总体上同比增长，显著高于 2013 年到 2019 年的通胀率。从 2014 年到 2019 年，该指数平均增长 5.0%，然后在 2020 年放缓至 1.8%，2021 年增长 1.9%。成本指数在 2022 年飙升 8.0%，并在截至 2023 年 6 月的 2022/23 年过去 12 个月期间进一步上涨 6.25%。

在Rider Levett Bucknall (RLB)编制的季度建筑成本报告中也称2022 年底建筑成本指数增长了 8.3%。

图表 5：特纳建筑成本指数的年度变化与 消费者价格指数（CPI）的年度变化相比，资料来源：美国劳工统计局，特纳建筑成本指数

如上图所示，2020年一般通胀与建筑业通胀之间的差距显著缩小，2021年一般通胀超过建筑业通胀；然而，特纳成本指数在 2022 年恢复了超越 CPI 的传统动态。值得注意的是，2023 年迄今成本增长一直在放缓，与 CPI 的下降类似。虽然劳动力问题以及一些供应链问题仍然是一个因素，但木材、胶合板和铝板等某些材料的成本已经下降，这为开发商和承包商带来了一些缓解。

聊了那么多成本相关内容，那对于各酒店服务类型对应的比较受欢迎的品牌有哪些呢？

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各服务类型对应的受欢迎品牌

在报告中，我们发现美国的不同地区建筑成本差异很大。例如，在同类型酒店中每间客房的建筑成本最高的仍然是生活成本较高的市场。另外，酒店的项目类型等级划分也是建筑成本不同的重要因素。根据住宿产品层级的细分，我们可以发现2021/22 年开发的最受欢迎的酒店类型和品牌。

在有限服务类别中，排名前五的品牌为 Fairfield by Marriott、  Hampton by Hilton、  Tru by Hilton、  Best Western和 La Quinta。

在长住类别中，排名前五的品牌为希尔顿惠庭套房酒店、 伍德斯普林套房酒店、 万豪唐普雷斯套房酒店、 希尔顿惠庭套房酒店和 驻桥套房酒店。

精选服务细分市场的代表品牌最多，例如 Courtyard by Marriott、  Hyatt Place、 希尔顿花园酒店、  EVEN Hotels和 Tempo by Hilton。

最后，全方位服务类别以万豪、 希尔顿、 凯悦等各类“精选”品牌最为代表 。

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每间客房的酒店开发成本

下面的平均值和中位数反映了美国各地的广泛开发项目，包括进入门槛较低地区的项目以及高价城市和度假胜地的项目。

图表 2：每间客房的酒店开发成本

有限服务和中型长住酒店的每间客房的平均成本在 150,000 美元至 170,000 美元之间，其中包括之前提到的热门品牌。

高档长住类别酒店的每间客房的平均成本略高于 200,000 美元。双品牌酒店的中位数为 188,000 美元，因为该类别通常包括长期住宿的中档或高档品牌以及精选服务品牌或有限服务品牌。

精选服务酒店每间客房的平均成本为 242,000 美元。开发全方位服务酒店每间客房的成本比精选服务酒店高出约 140,000 美元，每间客房的中位成本超过 380,000 美元。

最后，开发豪华酒店的平均成本为每间客房近 85 万美元。考虑到以如此高的开发成本在全国范围内实现豪华项目的可行性，这一类别反映了开发项目数量最少的情况。

值得注意的是，相较于2020年的数据，此次的调研数据结果也显示了所有酒店的成本中位数增加了约 20%。

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    尾声     

相较于他国，我国的旅游全面开放相对较晚，所以在时间上自然也会相较于其他国家置后一些，加之人口优势，我们相信，旅游需求的释放会更为持久一些。另外，从目前国内酒店开发的表现态势来看，并不如上述欧美国家这般颓废，虽然仍需警惕一些潜在风险，但毕竟中国有自己的独特优势「地广+人多」，同时又拥有大量更为灵活的资本，甚至几大城市活力也正吸引着世界热钱，所以有理由认为，对中国酒店开发的态势仍旧可以持乐观积极的态度。

END

文章来源：景悦泽 

作者：景小小

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