服贸锐见 | 城市竞争进入“造场景2.0”，楼宇经济逻辑变了

当城市不再缺写字楼，下一场竞争拼什么？

当前，国内经营性不动产普遍过剩，但真正以人为核心，兼具功能、人文、商业价值的城市场景高度稀缺。城市的竞争逻辑，正式告别“空间增量比拼”，转向“场景质量与产业生态的深耕较量”。在2026总部经济大会暨（第六届）楼宇经济论坛上，与会专家和行业大咖围绕城市更新、楼宇转型等热点议题，共同探讨行业全新发展趋势与落地路径。

中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会执行主任委员匡洪广提出，城市发展正式从“造空间1.0时代”迈入“造场景2.0时代”。空间交付只是起点，城市场景核心是持续运营，要围绕人的生产生活方式打造完整体验体系。要通过共建实践载体、创制行业标准、搭建全国联席会议、输出权威研究成果，引导行业摆脱硬件内卷，走运营创造价值的路径。

存量时代下，不动产的价值重构与逻辑跃迁，成为行业共识。中电光谷集团总裁黄立平表示，不动产发展思路正实现从场地、场所到场景的逐级进阶。场景城市要打破传统功能分区规划思维，摒弃机械割裂的地块功能划分；规划建设要以人的活动为出发点，推动自然生态、商业生态、产业生态三者交融；产业园区要走向模块化、动态化规划，不能依靠静态预判做固化规划，要根据产业实际需求动态调整空间供给。

行业底层逻辑的重塑，已经改写了不动产资产的价值评判标准。新方正博雅不动产区域总经理向锋表示，过去评判楼宇资产价值的核心是硬件配套与地理位置，而如今，产业活力、专业化运营能力成为资产价值的核心来源。楼宇运营商转型为“产业合伙人”，本质是从单次租赁交易关系，转向多方共生的价值共创关系，运营的终极产出是产业共同体。

写字楼行业如何跳出硬件内卷、实现差异化竞争？正大集团中国区地产及商办事业线首席执行官兼正大中心首席执行官王晓丽给出了具体落地路径。她提出，写字楼要打造“平台+联盟+多元空间”模式，整合国际化资源，把楼宇变成政企对接、跨国企业联动的实体平台。楼宇运营不只是物业服务，要叠加文化艺术、产业对接、资本撮合，为企业创造增量业务机会，实现租户从单纯租赁客户走向产业共建伙伴。

北京兆泰集团写字楼业务负责人刘旭东进一步总结出不动产行业的三重转变：资管能力升级为产业运营能力、组织认知从管理思维转向服务产业思维、盈利模式从单一租金收益探索产业增值带来的多元收益。他强调，未来空间硬件会贬值，但产业生态会持续升值。

从全球化视角来看，不动产的价值重构与场景升级也是大势所趋。世界贸易网点联盟主席布鲁诺·马谢表示，全球化并未停滞，而是进入变局与重塑新阶段。不动产价值重心已经从地产属性转向产业生态价值，楼宇运营商需要完成从空间管理者向产业共建合伙人的身份转变。要依托国际网络，助力跨国总部深耕中国市场，赋能中国本土总部企业出海，从单纯建设物理楼宇转向打造适配生产生活的优质城市场景。

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